北京房价走势分析报告 | 2022-2026

市场洞察报告 · 2026年7月

北京房价走势分析

深度解析2022-2026年北京住宅市场价格演变，揭示高位回落四年的周期轨迹与结构性分化特征

当前均价

36,737

元/㎡ (2026至今)

-6.87% YoY

四天累计跌幅

-36.2%

相比2022年峰值

57545 → 36737

二手房挂牌

5.38

万元/㎡ (2026年5月)

环比 -1.11%

平均总价

618

万元/套

售租比 44年

年度价格走势

2022年北京房价达到57,545元/㎡的近周期高点，随后开启连续四年回调行情。至2026年，均价已跌至36,737元/㎡，累计回落逾两万元。

价格区间跨度

8,390 - 175,429

元/㎡ (极差达20倍)

市场理性预期指数

0.48%

稳定区间 (2026年5月)

样本覆盖量

9507个

楼盘小区 + 103万二手交易

同比涨跌分析

2024年成为此轮调整周期的"跳水年"，全年同比下跌17.86%，创下近年来最大年度跌幅。2025、2026年跌幅虽有收窄，但仍维持两位数或近两位数的下行态势。

周期关键节点

2022年 — 周期顶点 +6.07%

2023年 — 调整启动 -5.83%

2024年 — 深度回调 -17.86%

2025年 — 惯性下跌 -11.38%

2026年 — 跌幅收窄 -6.87%

新房与二手房分化

2026年北京新房市场指导价维持在7.68-7.8万元/㎡高位，但实际成交均价约7万元/㎡；二手房挂牌价约5.38万元/㎡，成交价进一步下探。新房-二手房价差扩大至1.6万元/㎡，市场呈现明显割裂。

新房市场

2026年平均

~7.0

万元/㎡ · 核心板块指导价 7.68-7.8万

二手房市场

2026年5月挂牌

5.38

万元/㎡ · 环比 -1.11% · 同比 -6.87%

价差

新房溢价率

+30%

核心结论与展望

深度调整周期延续

北京住宅市场自2022年触顶至今，已连续四年处于下行通道，累计跌幅超过36%。2024年的深度跳水释放了大部分泡沫压力，但2025-2026年仍维持缓跌态势，市场尚未出现明确筑底信号。

新旧市场结构性分化

新房凭借地段优势和品质提升维持高价区间，而二手房市场面临巨大的库存抛压，价格更敏感反映真实供需关系。售租比44年的极端水平表明，投资属性已基本消退，市场回归居住属性主导。

后市展望

在"稳房价、稳预期"政策基调下，预计2026年下半年至2027年，北京房价有望进入横盘整理阶段。但考虑到人口老龄化趋势和保障房体系完善，重回上涨通道的概率较低。区域分化将加剧，核心板块相对抗跌，远郊板块仍存下行压力。

数据来源：中国房价行情网(cityhouse.com.cn)、安居客(anjuke.com)、58同城房产(fang.58.com)、东方财富新房指数等公开数据，截至2026年6月。

本报告仅供参考，不构成投资建议。房地产市场受政策、利率、供需等多重因素影响，实际走势可能存在偏差。